Beyond
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Dubai · Off-Plan · Beyond by Omniyat · City of Arabia
La première master-communauté
premium de City of Arabia.
1-bed dès 1,1M AED · Plan 40/60 · 70% de verdure · 13 immeubles · Livraison Q2 2029
Arguments de vente majeurs du projet
4 raisons d'investir dans
4 raisons d'investir dans
The Yards par Beyond
01 — Le promoteur
Omniyat
Beyond = la marque résidentielle d'Omniyat. L'un des rares promoteurs Dubai dont la signature protège la valeur.
- Portfolio : Dubai Maritime City (8M sqft), Dubai Islands, Palm Jumeirah
- HADO, Kanyon, 31-Above — des produits qui se revendent avec une prime
- Intérieurs signés HBA (Hirsch Bedner Associates) — niveau hôtellerie 5★
- Architecture Cooper Hills — non-négociable sur chaque projet
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02 — Le projet
70%
70% de verdure. Communauté entièrement piétonne. 5 phases, 13 immeubles. Pas un immeuble seul — un quartier complet.
- Phase 1 = Arancia — 3 immeubles résidentiels, meilleurs prix de toute la communauté
- Communauté piétonne, circulation en golf cart — un vrai argument locatif et de revente
- Amenities partagées toutes phases : piscines, wellness, outdoor cinema, retail
- Villas Beyond adjacentes prévues — effet quartier établi accéléré
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03 — Le pricing
40/60
Seulement 40% pendant la construction. 60% à la livraison Q2 2029. 1-bed à 1,1M AED pour un produit Beyond.
- 1BR ~1,1M AED · 2BR ~2,1M AED · 3BR ~3,3M AED · Townhouse sur demande
- Pour Beyond/Omniyat, c'est un prix anormalement bas vs leur standing
- 10% booking · 30% construction · 60% livraison Q2 2029
- Phase 1 = prix les plus bas — les phases suivantes seront mécaniquement plus chères
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04 — La rentabilité
6,5–9%
Rendement brut estimé selon la taille d'unité. Marché locatif voisin (Majan) déjà actif — 3 000 transactions/an.
- Majan adjacent : ~3 000 transactions locatives/an — preuve de demande existante
- Nouveau métro + routes en projet : accessibilité qui s'améliore = loyers qui montent
- Stratégie recommandée : Airbnb d'abord → longue durée une fois le quartier établi
- Plus-value inter-phases : phase 1 valorisée mécaniquement quand phase 4-5 se construit
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Le promoteur
Beyond by Omniyat — quand la marque vaut plus que la localisation.
- Omniyat Group — l'un des rares promoteurs Dubai avec un track record architectural réel Pas un acteur qui construit pour vendre vite. Omniyat construit pour que les prix tiennent dans le temps.
- Beyond est leur marque résidentielle premium — le "grand public accessible" d'Omniyat Plus accessible que leurs projets ultra-luxury, mais avec les mêmes standards de design et de finition.
- Intérieurs HBA (Hirsch Bedner Associates) — le cabinet d'hôtellerie de luxe le plus primé au monde Marriott, Ritz-Carlton, Four Seasons — leurs clients. The Yards — leur prochain projet Dubai.
- Architecture Cooper Hills — urbanisme pensé pour la qualité de vie, pas pour les ventes sur plan Chaque détail de la communauté est conçu pour créer de l'attachement résidentiel — donc de la demande locative durable.
- Portfolio livré : HADO (Dubai Islands), Kanyon, 31-Above (commercial), Le Château (RAK) Au moins 4 projets référencés livrés ou en cours — pas un promoteur fantôme.
Signal investisseur
Dans un marché Dubai où des dizaines de promoteurs lancent des projets chaque semaine, Beyond/Omniyat est l'un des rares dont le nom protège votre capital à la revente. Leurs acheteurs paient une prime — et leurs locataires aussi.
Le projet
5 phases. 13 immeubles. 70% de verdure. Une master-communauté — pas juste un immeuble de plus à City of Arabia.
5
Phases
13
Immeubles
70%
Verdure
Q2 2029
Livraison Ph.1
- Phase 1 — Arancia : 3 immeubles résidentiels, prix les plus bas de la communauté 1BR, 2BR, 3BR apartments + townhouses 3BR. Superficie : à partir de 780 sqft.
- Communauté entièrement piétonne — circulation en golf cart Un argument différenciateur réel : rare à Dubai, fort pour la qualité de vie perçue par les locataires et les acheteurs.
- Amenities partagées entre toutes les phases Piscines, wellness center, outdoor cinema, BBQ, jogging track, yoga zone, retail — tous accessibles dès phase 1.
- Villas Beyond prévues en communauté adjacente L'effet quartier complet se construit phase par phase — chaque phase 1 achetée aujourd'hui bénéficie de la valorisation des phases suivantes.
- 185 hectares — City of Arabia est une vraie master-communauté, pas une zone isolée Global Village, IMG Worlds, Dubai Outlet Mall — l'environnement de loisirs est déjà là et établi.
Signal investisseur
Acheter phase 1, c'est acheter la communauté entière au prix de départ. Quand la phase 5 sera construite, la phase 1 sera établie, mature, et valorisée. C'est le même mécanisme que dans toutes les grandes communautés Dubai — Emaar l'a fait à Downtown, Damac à Akoya, Beyond va le faire ici.
Localisation
City of Arabia — le quartier que les top promoteurs ont choisi depuis 2024. Ellington, Binghatti, Beyond. Il y a une raison.
- 🎡 IMG Worlds of Adventure5 min
- 🌍 Global Village10 min
- 🛍️ Dubai Outlet Mall15 min
- ✈️ Al Maktoum Airport15 min
- 🏙️ Downtown Dubai20 min
- 🛒 Dubai Mall22 min
- 💼 Business Bay25 min
- 🏖️ Dubai Marina28 min
- Majan adjacent : ~3 000 transactions locatives/an déjà actives Preuve de demande locative structurelle dans l'environnement immédiat — pas une zone déserte.
- Ellington, Binghatti et Beyond ont choisi ce secteur depuis 2024 Quand les promoteurs premium arrivent en masse dans un quartier, c'est toujours un signal d'anticipation de valorisation.
- Nouvelle station de métro annoncée sur le secteur Majan Connectivité qui s'améliore = loyers qui montent = plus-value sur les biens déjà achetés.
⚠ Point de vigilance — honnêtement
City of Arabia n'est pas Majan. Les transactions locatives spécifiques à cette adresse sont encore quasi-inexistantes. Le marché locatif sera à construire à la livraison en 2029. C'est pourquoi la stratégie Airbnb en première phase est importante — voir section Rentabilité.
Signal investisseur
City of Arabia était dans l'ombre depuis 10 ans. Depuis 2024, les top promoteurs l'ont identifié. Beyond est le plus premium à s'y positionner. L'infrastructure de loisirs est déjà là — IMG Worlds, Global Village — c'est le manque de résidentiel premium qui est en train d'être comblé.
Pricing
1BR ~1,1M AED · 2BR ~2,1M · 3BR ~3,3M. Pour Beyond/Omniyat, ces prix sont anormalement bas.
| Type | Prix indicatif | En euros | Prix/m² | Note |
|---|---|---|---|---|
| 1 Chambre | ~1 100 000 AED | ~257 000 € | ~3 700 €/m² | Format investisseur idéal |
| 2 Chambres | ~2 100 000 AED | ~491 000 € | ~4 500 €/m² | Profil famille / long terme |
| 3 Chambres | ~3 300 000 AED | ~772 000 € | ~4 500 €/m² | 6 unités disponibles seulement |
| Townhouse 3BR | Sur demande | — | — | Stock très limité |
- Phase 1 = prix plancher de la communauté Toutes les phases suivantes seront lancées à des prix plus élevés — mécaniquement, par construction des coûts et de la demande.
- Plan de paiement 40/60 — cash immobilisé minimal pendant la construction Vous engagez seulement 40% jusqu'en Q2 2029. Les 60% restants sont payés à la remise des clés.
- Pour Beyond/Omniyat, 1,1M AED pour un 1BR est un prix d'entrée atypique Leurs projets sur Dubai Islands, Dubai Maritime City ou Palm sont systématiquement plus chers. City of Arabia crée ici une fenêtre d'entrée.
Plan de paiement détaillé
10%
Booking
À la signature
10%
J+60
2 mois après réservation
20%
Construction
En tranches progressives
60%
Livraison
Q2 2029 · Remise des clés
Signal investisseur
60% à la livraison = votre capital reste actif pendant 3 ans. Pour un 1BR à 1,1M AED, vous n'engagez que ~440K AED d'ici 2029. C'est l'un des meilleurs ratios cash/standing du marché actuel à Dubai.
Rentabilité
6,5 à 9% brut estimé. Stratégie Airbnb → longue durée recommandée. Expliquer pourquoi c'est important.
1BR Beyond
2BR Beyond
Moy. Dubai off-plan
- Majan adjacent — ~3 000 transactions locatives/an déjà actives La demande locative existe dans l'environnement immédiat. City of Arabia bénéficiera de ce bassin à mesure que la communauté se construit.
- Nouveau métro + nouvelles routes en projet sur le secteur Meilleure accessibilité = plus de locataires potentiels = loyers en hausse. Les biens achetés maintenant captureront cette valorisation.
- Communauté Beyond = locataire premium → loyer premium Un locataire qui choisit du HBA/Cooper Hills ne regarde pas le même segment de marché. Moins de rotation, loyers plus stables.
📋 La stratégie que je recommande à mes clients
À la livraison Q2 2029, City of Arabia sera encore un quartier en construction (phases 2–5 pas finies). Si vous mettez directement en location longue durée, vous risquez de signer à un loyer de référence bas — et la loi Dubai vous limite ensuite à +3-5% par an de hausse.
Recommandation : commencez par de l'Airbnb 3 à 6 mois. Ça vous permet d'attendre que la communauté se remplisse et que les prix locatifs montent naturellement. Vous basculez ensuite en longue durée avec un loyer de marché établi dès le départ.
⚠ Chiffres bruts — avant charges
Rendements estimés hors service charges (~15–20K AED/an), frais de gestion locative (~8% du loyer), et vacance locative (~1 mois/an). Ne constitue pas une promesse de rendement. Étude personnalisée sur demande.
Signal investisseur
City of Arabia n'est pas JVC. Mais c'est précisément pour ça que les prix sont encore accessibles pour Beyond. Ceux qui achètent phase 1 aujourd'hui achètent la croissance du quartier — pas un marché déjà valorisé.
Pour qui ?
Pour l'investisseur qui veut du Beyond/Omniyat sans payer le prix de Palm ou Dubai Islands. Et qui a 3 ans devant lui.
✓ Ce profil est adapté
- Vous voulez du top promoteur sans prix de localisation premium
- Budget : 440K AED jusqu'en 2029, puis 660K AED à la livraison (1BR)
- Vous avez un horizon 5–7 ans — pas un flip 18 mois
- Vous avez d'autres actifs à revendre pour financer les 60% en 2029
- Vous cherchez plus-value inter-phases que rendement locatif immédiat
- 6,5–9% brut locatif vous convient en régime de croisière
✕ Ce profil n'est pas adapté
- Vous avez besoin d'un loyer dès 2026 — livraison en 2029 uniquement
- Vous voulez un quartier locatif établi avec historique de transactions
- Vous cherchez un flip rapide — City of Arabia n'est pas ce marché
- Vous n'êtes pas à l'aise avec une communauté encore en construction à la livraison
Signal investisseur
The Yards n'est pas le bon choix pour tout le monde — et c'est exactement ce que je vous dirai en entretien. Si votre profil correspond à la colonne verte, c'est l'un des meilleurs rapports qualité/prix de promoteur premium disponibles sur Dubai aujourd'hui.
Clément Talmo · Conseiller off-plan Dubai
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